La recette d'une conciergerie se calcule en trois temps : la recette locative annuelle moyenne d'un logement, ici 18 109 € au prix médian national et à 50 % de remplissage, multipliée par le nombre de logements exploités, puis par le taux de commission. Le seuil de viabilité dépend ensuite entièrement des coûts fixes de la structure, qui ne sont pas publics.
Le calcul, posé
Trois hypothèses, toutes affichées : un prix médian de 99,50 € la nuit (baromètre T3 2026), un remplissage de 50 %, soit 182 nuits vendues, et une commission comprise entre 15 et 25 % pour donner une fourchette de lecture, sans prétendre qu'il s'agirait d'un standard de marché.
| Logements exploités | Recette locative annuelle du parc | Commission à 15 % | à 20 % | à 25 % |
|---|---|---|---|---|
| 3 | 54 327 € | 8 149 € | 10 865 € | 13 582 € |
| 10 | 181 090 € | 27 164 € | 36 218 € | 45 272 € |
| 25 | 452 725 € | 67 909 € | 90 545 € | 113 181 € |
| 50 | 905 450 € | 135 818 € | 181 090 € | 226 362 € |
| 100 | 1 810 900 € | 271 635 € | 362 180 € | 452 725 € |
Le tableau se fait défiler horizontalement sur un petit écran.
Ce tableau ne dit pas si une conciergerie gagne de l'argent : il dit ce qu'elle encaisse. La différence entre les deux, ce sont les coûts détaillés sur la page ce qui mange la marge, dont aucune source publique marocaine ne donne le montant.
Pourquoi le seuil dépend de la ville autant que du nombre
Le même portefeuille ne produit pas la même recette selon l'endroit. Au prix médian de Marrakech, 122,50 € la nuit, dix logements produisent une recette locative de l'ordre de 222 950 € ; au prix médian d'Agadir ville, 47,50 €, les mêmes dix logements en produisent environ 86 450 €.
À taux de commission identique, il faut donc à peu près deux fois et demie plus de logements à Agadir ville pour encaisser autant qu'à Marrakech. Cela n'a rien d'un jugement sur les marchés : la structure de coûts n'y est pas la même non plus.
Les deux erreurs de raisonnement les plus fréquentes
Confondre recette et marge. Une commission encaissée n'est pas un revenu : elle paie des salaires, des tournées, du linge et une astreinte avant de rémunérer qui que ce soit.
Croire que la courbe est linéaire. Elle ne l'est pas. Passer de trois à dix logements améliore tout, parce que les coûts fixes se diluent. Passer de trente à soixante impose souvent une strate d'encadrement supplémentaire, et la marge se dégrade avant de remonter. Les structures qui échouent sont rarement les plus petites : ce sont celles qui grossissent plus vite qu'elles ne s'organisent.
Ce que ce site ne peut pas calculer
Le taux d'occupation réel des logements marocains n'est mesuré par aucune source publique consolidée. Les 50 % employés ici sont une hypothèse de travail, choisie une fois et appliquée partout, pas un relevé. Les coûts d'exploitation d'une conciergerie marocaine ne sont pas publics non plus. Ce site ne publie donc aucun seuil de rentabilité chiffré : il publie l'arithmétique et les hypothèses, à charge pour chacun d'y substituer ses propres chiffres.
Un gestionnaire installé peut, lui, remplacer ces hypothèses par ses relevés. C'est la différence entre une projection et un budget, et c'est aussi ce que travaillent les réseaux d'accompagnement de gestionnaires, comme celui que Reda Bennani Khir anime au Maroc.
Où vérifier ces informations
- Baromètre de la location courte durée au MarocPrix médians par zone, édition T3 2026, 62 logements.
Questions fréquentes
- Combien de logements faut-il pour vivre d'une conciergerie au Maroc ?
Aucun chiffre fiable n'est publié, parce que la réponse dépend des coûts fixes de la structure et de la ville. Ce qui se calcule, en revanche, c'est la recette de commission : au prix médian national et à 50 % de remplissage, dix logements produisent une recette locative de parc de l'ordre de 181 090 €, sur laquelle s'applique la commission.
- Une conciergerie de trois logements peut-elle être rentable ?
Rarement comme activité principale, parce que les coûts fixes ne se diluent pas. Comme activité complémentaire, avec un exploitant qui fait lui-même les tournées, c'est un autre calcul.
- Vaut-il mieux beaucoup de petits logements ou peu de grands ?
À recette égale, peu de grands logements coûtent moins cher à exploiter : moins de séjours, moins de rotations, moins de messages. Mais ils sont plus rares, plus disputés et plus exigeants en qualité.
- La densité géographique compte-t-elle plus que le nombre ?
Sur les coûts, oui. Vingt logements dans trois quartiers s'exploitent mieux que douze logements dispersés dans une agglomération entière.
- Ces chiffres valent-ils pour la France ?
Non. Les prix, les coûts de main-d'œuvre et le cadre réglementaire diffèrent. Les tableaux de ce site sont calculés sur des données marocaines et n'ont pas vocation à être transposés.
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