La courte durée produit une recette brute supérieure au bail classique, mais elle coûte en gestion, en usure et en régularité. Au prix médian national de 99,50 € la nuit, il faut vendre environ 60 nuits par an, soit un remplissage de l'ordre de 17 %, pour égaler un loyer mensuel de 500 € en recette brute, avant toute charge et toute commission.
Le seuil de bascule, en nuits
Le calcul le plus utile ne compare pas deux revenus annuels, il indique combien de nuits il faut vendre pour égaler un loyer connu. Il se refait avec vos propres chiffres en remplaçant le prix à la nuit.
| Loyer mensuel de comparaison | Équivalent annuel | Nuits à vendre | Taux de remplissage nécessaire |
|---|---|---|---|
| 300 € | 3 600 € | 36 | 10 % |
| 500 € | 6 000 € | 60 | 17 % |
| 800 € | 9 600 € | 96 | 26 % |
| 1 200 € | 14 400 € | 145 | 40 % |
Le tableau se fait défiler horizontalement sur un petit écran.
Trois avertissements sur ce tableau. Les montants de loyer sont des repères de comparaison, pas des loyers relevés sur un marché précis : les loyers marocains ne sont pas publiés de façon consolidée. Le calcul porte sur la recette brute, avant commission de plateforme, commission de gestion, ménage, linge et charges. Et il utilise le prix médian national, alors que l'écart entre villes est considérable.
Ce que le bail classique apporte et que la courte durée ne donne pas
- La régularité. Un montant identique tous les mois, indépendant de la saison.
- La simplicité. Un interlocuteur, un contrat, un état des lieux par bail.
- Une usure plus lente. Un occupant qui reste use moins qu'une succession de séjours et de ménages.
- Des charges d'exploitation quasi nulles. Ni linge, ni ménage, ni consommables.
À l'inverse, il immobilise le logement, il expose au risque d'impayé et de difficulté de reprise, et il interdit tout usage personnel du bien pendant la durée du bail.
Les cas où la courte durée ne se discute pas
Deux configurations tranchent d'elles-mêmes.
Le propriétaire veut utiliser son logement. Quelques semaines par an suffisent à exclure le bail classique. La courte durée est alors le seul régime compatible, et le clé en main la seule façon de l'exploiter sans y consacrer son temps.
Le logement est dans une zone à forte demande touristique et à faible demande résidentielle. L'écart de recette y devient trop important pour être ignoré.
Le calcul complet, celui qu'il faut faire
Comparer les recettes brutes ne sert à rien. Le calcul honnête, à faire avec ses propres chiffres, tient en cinq lignes : recette brute projetée en courte durée, moins la commission de plateforme, moins la commission de gestion, moins les charges d'exploitation non refacturées, moins la provision pour usure et travaux. Le résultat se compare au loyer annuel net d'un bail.
Dans beaucoup de cas, l'écart final est plus mince que ne le laisse croire la comparaison des prix affichés. Ce n'est pas une raison de renoncer à la courte durée : c'est une raison de ne pas la choisir sur un enthousiasme.
Où vérifier ces informations
- Baromètre de la location courte durée au MarocPrix médian national : 99,50 € la nuit, édition T3 2026.
Questions fréquentes
- La location courte durée rapporte-t-elle plus qu'un bail classique ?
En recette brute, presque toujours. En net, cela dépend du remplissage, des commissions et des charges d'exploitation. Le tableau de cette page donne le remplissage nécessaire pour égaler un loyer donné, avant toute charge.
- Quel taux de remplissage faut-il atteindre ?
Au prix médian national de 99,50 € la nuit, il faut environ 17 % de remplissage pour égaler un loyer mensuel de 500 € en recette brute. Le seuil baisse quand le prix à la nuit monte, ce qui explique l'écart entre les villes.
- La courte durée use-t-elle davantage le logement ?
Oui, mécaniquement : des dizaines d'entrées et de sorties par an, des ménages fréquents, un usage intensif des équipements. Une provision pour renouvellement fait partie d'un calcul sérieux.
- Peut-on alterner les deux régimes dans l'année ?
C'est pratiqué là où la saison est très marquée : bail de quelques mois hors saison, courte durée en pic. Cela suppose un cadre contractuel adapté, et cela n'a rien d'automatique.
- Le clé en main change-t-il ce calcul ?
Il ajoute la commission de gestion au passif et retire le temps du propriétaire du calcul. Il ne modifie pas le seuil de remplissage brut, qui dépend du prix à la nuit et du loyer de comparaison.
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